usdt交易平台（www.caibao.it）：谈论丨房地产贷款集中度治理对市场影响深远
尹中立（荣盛生长(002146,股吧)首席经济学家，中国社会科学院房地产金融研究中心主任）
同心（荣盛生长研究院研究员）
2020年最后一天，中国人民银行、中国银行(601988,股吧)保险监督治理委员会公布《关于确立银行业金融机构房地产贷款集中度治理制度的通知》。这是继去年8月份羁系部门对房地产开发企业出台羁系指标之后对房地产行业接纳的又一重要措施，将对房地产发生深远影响。
对房地产金融设置“两条红线”
《关于确立银行业金融机构房地产贷款集中度治理制度的通知》（简称“《通知》”）要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占等到小我私家住房贷款余额占比应知足治理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的响应上限。市场称之为给商业银行的房地产贷款设置“两条红线”。主要内容如下：
一是将银行的房地产贷款占比举行分档审核。第一档包罗六大国有大行，两个上限（房地产贷款余额占等到小我私家住房贷款余额占比）分别为40%和32.5%；第二档包罗招行、农发银行、浦发等17家中型银行，两个上限分别为27.5%和20%；第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包罗城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；第五档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。
二是对商业银行达标设置了过渡期。《通知》对于现在跨越要求的银行给予一定过渡期放置，对于距离达标2个百分点以内的，过渡期为2年，跨越2个百分点以上过渡期为4年。
对房地产金融设置羁系红线的目的是什么？
2019年以来，金融羁系者多次提醒房地产金融的风险。2020年，银保监会主席郭树清示意房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
房地产曾经是中国经济增进的发动机，但随着小我私家欠债的快速增添，房地产市场对其他行业的“挤出效应”日益显著。在“双循环”的经济战略要求下，房地产与金融必须与其他部门协调生长，这是羁系部门出台房地产金融羁系指标的宏观靠山。
2020年8月出台的“三条红线”限制房企融资需求，此次又出台“两条红线”约束金融机构信贷供应，二者相结合，将有助于提防金融体系对房地产贷款过分集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。
2020年10月21日，中国人民银行副行长潘功胜曾在2020金融街(000402,股吧)论坛年会上指出，人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎治理，逐步实行房地产贷款集中度、住民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。
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对房地产开发企业设置“三条红线”和对商业银行设置“两条红线”都属于宏观审慎治理措施。在此次新政之后，估量还会陆续有规范约束性政策出台。
新政对房地产市场的影响是深远的
房地产贷款增速将回归平均贷款增速，对房地产市场而言是缩短的信号。我国的房地产贷款增速连续高于总体贷款增速，对商业银行设置“两条红线”之后，意味着房地产贷款的增速只能与其他贷款保持同步。
需要强调的是，在已往的20多年里，房地产市场的快速生长不仅动员上下游行业的快速生长，也是金融信用的缔造者。对房地产金融设置红线指标羁系，不仅意味着房地产行业增速需要放缓，金融信用的缔造速率也会放慢。
但也不要强调短期的影响水平。实在，商业银行自2019年起已经最先举行贷款的结构调整，房地产贷款增速连续回落。从上市银行2020年半年报数据来看，大部分银行房地产贷款存量占比基本相符羁系要求，尤其是第一梯队的大型银行基本都没有触及羁系红线。这意味着2021年金融机构涉房贷款额度将有所缩短，但短期内缩短力度有限。
“两条红线”使商业银行的竞争款式获得固化，大型银行的市场职位加倍牢固。2020年二季度末，人民币房地产贷款余额47.4万亿元，其中大、中型银行占比近八成；小我私家住房贷款余额32.36万亿元，其中大、中型银行占比九成多。随着新的羁系指标的实行，大型银行的强势市场职位将加倍牢固，由于第一档银行的房地产贷款占比最高限为40%，而第二档银行的房地产贷款占比最高限为27.5%。从最近几年的营业生长状态看，第二档银行的房地产贷款增速显著高于大型银行，该计谋成为中型银行挑战第一档银行的制胜法宝。为了知足羁系指标的要求招商银行(600036,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、平安银行(000001,股吧)都必须缩短房地产贷款营业，必须举行营业结构的调整。
房地产业融资成本将进一步提升。2020年四季度以来，房企融资成本已经最先回升。贝壳研究院数据显示，2020年11月房企境内债券融资平均票面利率为4.89%，较上月增添0.13个百分点。境内融资成本自2020年8月以来一直保持上升趋势。此次新政影响下，踏线的金融机构势必将缩短涉房信贷，通过提高利率迫使企业需求转移，其他金融机构也会遵照政策指导，对企业举行更严酷的审核；房地产业融资成本将整体有所提升。
房地产开发企业若何应对？
行业吞并重组提速，关注收并购机遇。在“三条红线”和此次新政的影响下，中小开发商的生存空间或将被进一步压缩。大银行出于维护战略客户的思量，房地产贷款额度会优先保证头部开发商。企业通过加杠杆快速扩张的路径已经不复存在，中小规模的开发企业将面临融资难题、融资成本提升的逆境，行业吞并重组将加速。企业应加大对相关项目的关注，通过二级市场收并购，扩大土储，降低土地购置成本。
民营房企应加大与国企的互助。实际上头部民营企业早已着手“国有化”或是与国企互助。万科的大股东先有华润，后有深圳地铁，都是国有资本，该效果并非有时，是万科决策层有意而为之的战略选择。
据媒体报道，融创有至少两成以上的项目与国企、央企互助，互助伙伴既有北京住总、首创置业、山西通建、厦门建发、首钢等地方国企，也有中国金茂、保利生长、葛洲坝(600068,股吧)地产等央企。
适度关注租赁住房建设相关政策。人民银行、银保监会示意，为支持大力生长住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比盘算。2020年终的几回重要会议均提出，要大力生长租赁住房，要高度重视保障性租赁住房建设。虽然在保障性住房建设领域国有企业将更多发挥作用，但在土地改革推动下，团体建设用地建设租赁住房，矜持租赁住房等相关政策机遇仍值得关注。
（作者：尹中立,同心 编辑：洪晓文）
